Taşınmaz Hukukunda Güvenli ve Stratejik Rehberlik
Tapu işlemlerinden kira anlaşmazlıklarına, projelendirme süreçlerinden ortaklık yapılarının çözümüne kadar her adımda müvekkillerimize hukuki güvenceler sağlıyoruz. Arıtürk & Partners olarak gayrimenkul yatırımlarınızı hukuki temellere oturtuyoruz.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallara ilişkin her türlü hukuki işlemi ve uyuşmazlığı düzenleyen hukuk dalıdır. Arsa, arazi, konut, iş yeri gibi taşınmazların alım-satımı, devri, kiralanması, paylaşımı ve üzerindeki hakların tesisi gibi işlemler bu hukuk alanının kapsamındadır.
Türk Medeni Kanunu başta olmak üzere, Tapu Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, Kentsel Dönüşüm Kanunu ve İmar Mevzuatı gibi birçok düzenleme gayrimenkul hukukunun temelini oluşturur. Bu alan, yalnızca bireyleri değil; şirketleri, yatırımcıları ve kamu kurumlarını da doğrudan etkileyen bir yapıya sahiptir.
Gayrimenkul yatırımları yüksek finansal değer taşıdığı için hukuki süreçlerin profesyonelce yönetilmesi büyük önem taşır. Bir taşınmazın tapu kaydındaki şerhler, ipotekler, kullanım hakkı, ortaklık yapısı gibi unsurlar hem ekonomik risk hem de hukuki sorumluluk doğurabilir.
Bu nedenle gayrimenkul hukukunda uzmanlık, sadece dava süreçlerinde değil; önleyici hukuk yaklaşımıyla işlemler daha gerçekleşmeden riskleri görüp çözüm geliştirme sürecini de kapsar.
Arıtürk & Partners olarak bireysel yatırımcılardan büyük inşaat firmalarına kadar geniş bir yelpazede taşınmaz hukuku alanında temsil ve danışmanlık hizmeti sunuyoruz.
Taşınmaz İşlemlerinde Hukuki Riskler ve Koruma Mekanizmaları
Gayrimenkul işlemleri yalnızca tapuda atılan bir imzadan ibaret değildir; arka planda ciddi mali, hukuki ve teknik riskler barındırır. Hatalı veya eksik yapılan bir işlem, yıllarca sürebilecek davalara, maddi kayıplara ve taşınmazın üzerinde hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle, her taşınmaz işlemi bir “hukuki analiz süreci” ile desteklenmelidir.
⚠️ Sık Karşılaşılan Hukuki Riskler
🟥 1. Tapu Kayıtlarındaki Şerhler ve İpotekler
Taşınmazın tapu sicilinde yer alan haciz, ipotek, intifa hakkı, aile konutu şerhi gibi kayıtlar alım-satım işlemlerinde büyük risk oluşturabilir.
Alıcı taraf, taşınmazı satın aldıktan sonra bu yükümlülüklerle karşı karşıya kalabilir.
🟥 2. Gerçek Malikin Tespiti
Bazı işlemlerde taşınmazı satan kişi, tapuda malik görünse bile gerçekte başkasının hakkı söz konusu olabilir (örneğin: miras paylaşımı tamamlanmamışsa).
Bu durum, satış işleminin iptali ve zararın tazmini ile sonuçlanabilir.
🟥 3. İmar Planı ve Kullanım Amacı Uyumsuzluğu
Taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar planı, yapılaşma hakkını sınırlandırabilir. Bu, özellikle yatırım amaçlı alımlarda ciddi maddi kayıplara yol açar.
🟥 4. Projelerde Teslim ve Sözleşme Şartları
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, satış vaadi sözleşmeleri ve toplu konut projelerinde sözleşme şartları net değilse taraflar ciddi mağduriyetler yaşayabilir.
Koruma Mekanizmaları Nelerdir?
Arıtürk & Partners olarak taşınmaz işlemlerinde müvekkillerimizi aşağıdaki koruma yöntemleriyle destekliyoruz:
Ön İnceleme ve Tapu Sicil Taraması: İşleme başlamadan önce tapu kayıtları detaylı incelenir.
Sözleşme Denetimi: Alım-satım, kira, inşaat veya ortaklık sözleşmeleri risk barındırmayacak şekilde hazırlanır veya kontrol edilir.
Şerh ve İhtiyati Tedbir Başvuruları: Taşınmaz üzerindeki haklar güvence altına alınır.
Yargı Yolu ile Hak Arama: Tapu iptal ve tescil davaları, ayıplı taşınmaz davaları gibi konularda aktif temsil sağlanır.
Tapu ve Tescil Süreçleri
Tapu ve tescil işlemleri, taşınmazla ilgili mülkiyetin kazanılması, devredilmesi veya değiştirilmesi sürecinde en kritik aşamayı oluşturur. Görünüşte basit gibi görünse de bu işlemlerin eksik, hatalı ya da bilgisizce yapılması, ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.
Türkiye’de tapu işlemleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nezdinde yürütülür ve resmî senet düzenlenmesi esastır. Ancak uygulamada taraflar çoğu zaman bu işlemleri vekâletname yoluyla, ön hazırlık yapmadan veya hukuki kontrol gerçekleştirmeden yürütmektedir.
Tapu İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
✅ 1. Tapu Kayıtlarının Doğruluğu
Tapuda görünen malik gerçekten hak sahibi midir? Üzerinde ipotek, şerh, haciz, intifa hakkı var mı?
Alım-satım öncesi bu kayıtların titizlikle incelenmesi gerekir.
✅ 2. Taşınmazın Hukuki Durumu
Arsa mı, tarla mı, konut mu? Üzerinde yapı ruhsatı var mı? Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş mi?
Taşınmazın kullanım amacına ve imar durumuna uygunluğu kontrol edilmelidir.
✅ 3. Vekâletname ile İşlem Yapılıyorsa
Vekilin yetkisi açık ve özel olarak belirtilmiş mi? Vekâletname güncel ve noter onaylı mı?
Yetkisiz vekil işlemleri ileride tapu iptali davasına neden olabilir.
✅ 4. Yabancı Gerçek Kişilerde Mülkiyet Sınırlamaları
Yabancı uyruklu kişiler için özel izinler ve sınırlamalar geçerlidir. Bu durumlar göz ardı edilmemelidir.
Tescil Ne Anlama Gelir?
Tescil, bir taşınmaz üzerindeki hakkın tapu siciline resmi olarak işlenmesidir.
Hakkın kazanılması veya geçerli olabilmesi için tescil şarttır. Örneğin:
Alım-satım → tescille mülkiyet geçer.
İntifa hakkı / irtifak hakkı → sicile işlenerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
Arıtürk & Partners ile Güvenli Tapu İşlemleri
Tapu müdürlüğü işlemleri öncesi hukuki kontrol sağlanır.
Gerekli belgeler, noter işlemleri ve temsil vekâletleri profesyonelce düzenlenir.
Satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat protokolleri ve şufa (önalım) hakları gibi teknik hususlar müvekkil lehine şekillendirilir.
Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye Davaları
Gayrimenkul hukukunun en sık karşılaşılan uyuşmazlık alanlarından biri kira ilişkileridir. Kira sözleşmesinin süresi, artış oranı, tahliye koşulları ve tarafların yükümlülükleri zamanla uyuşmazlığa dönüşebilir. Bu tür ihtilafların çözümü için hem mevzuata hâkimiyet hem de stratejik adımlar şarttır.
Kira davaları sadece konut kiralarında değil; iş yeri, depo, arsa, tarla gibi taşınmaz türlerinde de sıklıkla görülmektedir. Uygulamada karşılaşılan uyuşmazlıklar çoğunlukla sözleşme hükümlerinin ihlalinden ya da yasal hakların yanlış yorumlanmasından kaynaklanır.
En Sık Görülen Kira Uyuşmazlıkları
📌 Kira Bedelinin Ödenmemesi
Kiracının kira borcunu zamanında ödememesi durumunda iki haklı ihtar, ihtarlı tahliye, ilamsız tahliye gibi hukuki yollar uygulanabilir.
📌 Kira Artış Oranı Uyuşmazlığı
Sözleşmede belirlenen oran ile yasal sınırlar (örneğin TÜFE oranı) arasında fark oluşabilir. Mal sahibi veya kiracı açısından uyuşmazlığa neden olur.
📌 Sözleşmeye Aykırı Kullanım
Kiracının taşınmazı amacı dışında kullanması (örneğin konutu iş yerine çevirmesi), taşınmazda izinsiz tadilat yapması gibi durumlarda mal sahibi tahliye davası açabilir.
📌 Tahliye Talebi
Mal sahibi; kendisinin veya bir yakınının taşınmaza ihtiyaç duyması, yeniden inşa ya da onarım gerekliliği gibi nedenlerle tahliye talebinde bulunabilir.
Tahliye Davası Süreci Nasıl İşler?
İhtarname Gönderilmesi
Kiracıya noter kanalıyla yasal dayanakla ihtar gönderilir.Dava Açılması
İhtara rağmen sorun çözülmezse Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır.Mahkeme Süreci
Tanıklar, belgeler, ödeme dekontları vb. ile dava desteklenir.İcra ve Tahliye
Mahkeme kararı kesinleştiğinde, icra müdürlüğü yoluyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
Arıtürk & Partners’ın Hizmet Yaklaşımı
Kira sözleşmeleri hazırlanırken olası uyuşmazlıklar öngörülerek metinler yapılandırılır.
Mal sahipleri veya kiracılar adına ihtarname ve dava süreci yürütülür.
Tahliye davası, kira tespiti ve kira uyarlama davalarında kapsamlı temsil sağlanır.
Ortaklığın Giderilmesi ve Kat Mülkiyeti İhtilafları
Birden fazla kişi tarafından paylaşılan taşınmazlar, zamanla kullanım hakkı, yönetim, satış ve paylaşım gibi konularda uyuşmazlıklara neden olabilir. Bu tür durumlarda mülkiyet hakkının korunması ve adil bir çözümün sağlanabilmesi için hukuki süreç devreye girer.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, gayrimenkul hukukunun özel uzmanlık gerektiren alanlarındandır. Bu davalar hem duygusal ilişkilerle (örneğin kardeşler arası miras paylaşımı) hem de ticari yatırımlarla bağlantılı olabilir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Nedir?
Bir taşınmazın birden fazla maliki varsa ve bu ortaklık sonlandırılamıyorsa, ortaklardan biri veya birkaçı mahkeme yoluyla ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.
Bu durumda:
Taşınmaz aynı şekilde bölünebiliyorsa → aynen taksim edilir.
Bölünemiyorsa → satış suretiyle ortaklığın giderilmesi (ihale yoluyla satış) gerçekleştirilir.
🛑 Bu davalarda en büyük risk: taşınmazın rayiç bedelin çok altında satılmasıdır. Bu nedenle sürecin başından itibaren hukuki temsil şarttır.
Kat Mülkiyeti İhtilafları
Apartman, site veya iş merkezi gibi yapılarda kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenir. Ancak uygulamada şu tür sorunlar sıkça yaşanır:
📌 Ortak alanların izinsiz kullanımı
(örneğin: otopark, çatı, depo gibi yerlerin tek taraflı sahiplenilmesi)
📌 Kat malikleri kurulu kararlarının iptali
Usule aykırı çağrı veya çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar hukuka aykırıdır.
📌 Aidat borçları ve icra takibi
Aidatlarını ödemeyen maliklere karşı alacak davası veya icra takibi başlatılabilir.
Arıtürk & Partners’ın Yaklaşımı
Ortaklık yapısına göre en uygun dava türü belirlenir.
Satıştan doğabilecek maddi kayıplar önlenir.
Kat mülkiyeti ile ilgili yönetim planları, karar defterleri ve kat maliki toplantıları hukuki denetime alınır.
Yönetici ile malikler arasındaki ihtilaflarda dava ve uzlaşma süreçleri yürütülür.
Kentsel Dönüşüm ve Proje Geliştirme Hukuku
Kentsel dönüşüm; doğal afet riski taşıyan yapıların yenilenmesi, şehir planlarının güncellenmesi ve yapı stokunun modernleştirilmesi amacıyla hayata geçirilen stratejik bir uygulamadır. Ancak bu süreç, birçok hukuki riski ve karmaşık prosedürü de beraberinde getirir.
Arıtürk & Partners olarak hem bireysel mülk sahiplerine hem de inşaat firmalarına yönelik hukuki planlama ve süreç yönetimi hizmeti sunmaktayız. Amacımız, hak kaybı yaşanmadan hızlı, şeffaf ve sözleşmeye bağlı dönüşüm süreçleri yürütülmesini sağlamaktır.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Karşılaşılan Hukuki Sorunlar
🔸 1. Maliklerin Oybirliği / Oyçokluğu Uyuşmazlıkları
Dönüşüm kararı için gereken çoğunluk sağlanamadığında, süreç tıkanabilir. Bu durumda maliklerin dava açma ya da idari başvuru hakları doğar.
🔸 2. Riskli Yapı Tespiti ve Tahliye Sorunları
Yapının riskli ilan edilmesi hâlinde, taşınmaz sahipleri sınırlı sürede tahliye etmek zorunda kalabilir. Bu süreçte bilgi eksikliği ciddi mağduriyet yaratabilir.
🔸 3. Sözleşmelerin Eşitsiz Hazırlanması
Müteahhit firmaların hazırladığı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, malikler aleyhine maddeler içerebilir. Sözleşme öncesi hukuki inceleme zorunludur.
🔸 4. İnşaatın Gecikmesi veya Yarım Kalması
Yüklenici firma inşaatı bitirmezse ya da teslim süresini aşarsa maliklerin dava açma, fesih ve tazminat hakkı doğar.
Proje Geliştirme Sürecinde Hukuki Destek Neden Gerekli?
İmar planı kontrolü ve ruhsat işlemleri
Kat karşılığı sözleşme hazırlığı ve noter onayı
Yatırımcı ve arsa sahibi arasındaki yükümlülüklerin denetimi
Riskli yapı ilanı sürecinde danışmanlık
Belediye ve Çevre Şehircilik Bakanlığı nezdinde işlemlerin takibi
Arıtürk & Partners Ne Sağlıyor?
Mal sahiplerine bireysel haklarını anlatır ve sözleşme metnini onların lehine yapılandırır.
Müteahhit firmalara proje öncesi ve sonrası için sözleşme ve ruhsat süreci danışmanlığı sağlar.
Toplu malik uyuşmazlıklarında arabuluculuk ve dava süreçlerini yönetir.
Tüm tarafların yasal yükümlülüklerini dengeleyen, adil bir dönüşüm süreci hedefler.
Arıtürk & Partners’ın Yaklaşımı ve Hizmet Alanları
Gayrimenkul hukuku, yalnızca mevzuat bilgisiyle değil; aynı zamanda strateji, öngörü ve deneyimle yürütülmesi gereken çok yönlü bir uzmanlık alanıdır. Arıtürk & Partners olarak her taşınmaz işlemine bir proje gibi yaklaşır, hem bireysel hem de kurumsal müvekkillerimizin haklarını çok boyutlu koruma altına alırız.
Her müvekkilin ihtiyaçları farklıdır. Kimisi yatırım amaçlı bir taşınmaz alımı yaparken, kimisi miras kalan bir evin paylaşımında anlaşmazlık yaşar. Biz, tüm bu farklılıklara göre özel çözüm modelleri geliştiriyor, hukuki süreci sadeleştirerek güvenli hale getiriyoruz.
Öne Çıkan Hizmet Alanlarımız
Taşınmaz alım-satım işlemleri öncesi hukuki danışmanlık
Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve takibi
Tahliye davaları, kira tespit ve uyarlama davaları
Ortaklığın giderilmesi davaları (izale-i şuyu)
Kat mülkiyeti ve apartman yönetimi uyuşmazlıkları
Tapu iptal ve tescil davaları
Kentsel dönüşüm süreçlerinin hukuki takibi
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve denetlenmesi
İmar planı itirazları ve ruhsat işlemleri
Neden Arıtürk & Partners?
Süreç öncesi risk analizi yaparız, sonra harekete geçeriz.
Sözleşmelerinizi yalnızca korumaz, stratejik avantaj sağlar hale getiririz.
Süreci şeffaf ve anlaşılır şekilde yürütür, her adımda bilgilendiririz.
Sadece hukuki temsil değil; güvene dayalı uzun vadeli iş ortaklığı sunarız.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Tapuda mal sahibi görünen kişi dışında biriyle satış işlemi yapabilir miyim?
Hayır. Taşınmazın satışı yalnızca tapuda malik olarak görünen kişi tarafından veya onun noter onaylı vekâletiyle yapılabilir. Aksi hâlde işlem geçersiz olur.
2. Kiracım kirayı ödemiyor. Hemen tahliye davası açabilir miyim?
Evet, ancak önce ihtar çekmeniz gerekir. İki haklı ihtar veya belirli şartlarda ödeme emriyle tahliye süreci başlatabilirsiniz. Detaylı prosedür için hukuki destek alınmalıdır.
Ortak olduğum taşınmazı tek başıma satabilir miyim?
Hayır. Paylı mülkiyetlerde her paydaşın kendi payı üzerinde işlem yapma hakkı vardır ancak tüm taşınmazın satışı için tüm paydaşların onayı gerekir.
4. Kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalarken nelere dikkat etmeliyim?
Yüklenici firma ile yapılacak sözleşme açık, adil ve tarafların yükümlülüklerini net şekilde tanımlamalıdır. Özellikle teslim süresi, ceza hükümleri, bağımsız bölümlerin paylaşımı gibi maddeler profesyonelce hazırlanmalıdır.
5. Tapuda yapılan işlemden sonra dava açabilir miyim?
Evet. Eğer işlem hileyle, tehdit altında veya sahte belgelerle yapıldıysa, tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Ayrıca mirasçılar, önalım hakkı gibi nedenlerle de işlem iptal ettirilebilir.
Avukatlarımızı Tanıyın
Arıtürk & Partners, farklı alanlarda uzmanlaşmış dinamik bir avukat kadrosuna sahiptir. Her biri alanında deneyimli avukatlarımızla, bireysel ve kurumsal müvekkillerimize özel çözümler sunuyoruz.
Hukuki Süreçlerde Etkin Temsil Gücünüz Olalım
Arıtürk & Partners olarak her dosyada titiz analiz ve stratejik yaklaşımı esas alıyoruz. Hedefimiz yalnızca dava kazanmak değil, güven kazandırmak.
Bizi Tercih Eden Kurumsal İş Ortaklarımız
Çeşitli sektörlerden birçok kurumsal marka, hukuki süreçlerinde bize güveniyor. Aşağıda birlikte çalıştığımız bazı referanslarımızı görebilirsiniz.
